Como se calculam?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a transmissão onerosa de um ativo, isto é, à diferença entre o preço por que vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva ou negativa, sendo positiva corresponde a uma mais-valia, se negativa estamos perante uma menos-valia.
A venda destes ativos, pode dizer respeito a bens físicos, como o caso dos imóveis, ou bens não físicos como o exemplo das ações. Em qualquer uma das hipóteses a venda desse ativo está sujeita a tratamento fiscal.
Posso estar isento de mais-valias?
No que diz respeito à venda de um imóvel, independentemente de o mesmo estar sujeito ou não a mais-valias, terá sempre de declarar essa venda à Autoridade Tributária em sede de IRS, nomeadamente através do preenchimento do Anexo G.
Mas, poderá estar isento de mais valias? Sim, no caso de se tratar de um dos seguintes casos:
- Se adquiriu um imóvel antes de 1 de janeiro de 1989 (entrada em vigor do Código do IRS)
- Se o imóvel que acaba de vender se tratava da sua habitação própria permanente e se reinvestir numa nova habitação própria permanente num prazo máximo de 36 meses;
- Neste último caso, alertamos para o facto de que o sujeito passivo deve manifestar essa intenção mencionado o respetivo montante de reinvestimento na declaração de rendimentos correspondente ao ano da alienação.
E se não estiver isento de mais-valias?
Vamos analisar o seguinte exemplo:
Em 2010, o José comprou uma casa pelo valor de 90 000 € (valor escriturado), com o Valor Patrimonial Tributário (VPT) no momento da compra de 100 000€. Com a sua compra teve ainda gastos de 1 300€ (registo e impostos) com a escritura.
Em 2020, vende a sua casa por 120 000 €, cujo VPT se encontra atualmente em 115 000€, fruto das atualizações periódicas efetuadas pela Autoridade Tributária (AT). Pela mediação imobiliária na venda, pagou uma comissão de 6 000 €.
Posto isto, para o cálculo das mais valias, a AT vai considerar sempre o valor mais alto entre o valor escriturado e o VPT, quer da aquisição quer de realização. Devemos ter ainda em conta que, como decorreram mais de 24 meses desde a aquisição, esse valor vai ser ajustado à realidade atual através da aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda aplicável ao ano de compra. (coeficiente de desvalorização: https://data.dre.pt/application/conteudo/143189705)
Valor de aquisição: 100 000 €
Coeficiente de desvalorização da moeda: 1,1
Valor de aquisição com aplicação do coeficiente: 110 000€ (100 000€ x 1,1)
Valor de realização: 120 000 €
Despesas com a compra e venda: 7 300 € (6 000€ + 1 300€)
Mais-valias: (120 000 € – 110 000 € – 7 300 €) = 2 700 €
Mais-valia tributável: (2 700€ x 50%) = 1 350 € *
* Código do IRS, art.º 43º nº2 b)
O valor das mais-valias respeitante às transmissões efetuadas por residentes é apenas considerado em 50 % do seu valor.
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